Инспектор Вълкан Вълканов, началник на РУП – Свищов.
Имотните измами – предимно с апартаменти, бяха едно от негативните явления, съпътстващи “бума” преди 5-6 г. Масовата истерия по закупуването на жилища доведе до намалена бдителност, липса на време за запознаване с нормативната уредба и проверка на фирми и посредници, което пък заложи много “бомби със закъснител” и лишили десетки хора от имущество.
Заради световната икономическа криза, потенциалните жертви” на подобни измами са по-малко. “Престъпниците са адаптивни. Промяната на ситуацията, без значение дали става дума за икономическата обстановка, или промени в нормативната уредба, за тях е просто затваряне на стари и отваряне на нови възможности. Те бързо се ориентират в тях”, категоричен е началникът на РУП – Свищов инсп. Вълкан Вълканов.
По данни на Българската асоциация на собствениците на земеделски земи, през 2012 г. е отчетено поскъпване на този тип имущество с до 25 %, като област Велико Търново е един от регионите с най-висок ръст на продажните цени. Асоциацията прогнозира през настоящата 2013 г. ръст на цените с около 10 % или общо 20 % за идващите три години. Този бум в цените на земеделските земи води до раздвижен пазар, в който удобна ниша се отваря и за много хора с не съвсем почтени намерения.
Служителите на инсп. Вълканов в РУП – Свищов, съвместно с “Икономическа полиция” към ОД на МВР – Велико Търново, и прокурори от РП в крайдунавския град само преди седмици успяха да пресекат много добре замислена измама с 206 декара земи в село Алеково.Тази схемата не е новост, но илюстрира редица слабости, от които измамниците се възползват.
Главен инспектор Сезгин Садъков, началник-сектор “Икономическа полиция” към ОД на МВР – Велико Търново
“Всичко започва с безразсъдното доверие, което и продавачи, и купувачи на имоти проявяват при сделки с имущество. За нас това е напълно необяснимо. Същият този човек, който на пазара ще огледа внимателно всички сергии, за да не би случайно да му пробутат крива краставица, е способен да даде ей така десетки хиляди левове на човек, когото не познава, за имот, който не е виждал, при липса дори на уточнени условия”, обяснява началникът на сектор “Икономическа полиция” гл. инсп. Сезгин Садъков.
“Според мен, когато се говори за превенция на тези измами, трябва да се започне именно от там. Когато гражданите правят такава значителна инвестиция, да отделят време и усилия, за да проверят внимателно всички страни и условия по сделката, а ако сами не могат – да го възложат на агенция, която се ползва с добро име. Когато разберат, че са измамени, често вече е много късно. Идват при нас и казват – върнете ни имотите. Не можем да го направим. “Икономическа полиция” трябва да установи измамниците, за да могат тези хора да понесат съответната наказателна отговорност, но ние нямаме правомощия, с които да можем да възстановим вече нанесените щети”, пояснява Садъков.
Всъщност това е един от най-коварните елементи на имотните измами. Действията, при тях попадат под съвсем различен тип законодателство. Веднъж доказана измама, изправя извършителя пред съда по реда на НПК и НК, но въпросът със собствеността върху земите, дължимите суми – трябва да бъде решен с граждански дела. Двете функционират независимо една от друга и не винаги едно установено нарушение е престъпление, нито пък автоматично гарантира връщане на положението, както е било преди.
Имотните измами много трудно могат да бъдат класифицирани, тъй като има десетки различни схеми, чрез които се извършват. Престъпниците се нагаждат към моментната ситуация и възможности.
Важен момент в повечето е използването на един или повече фалшиви документи. “За да се извършат сделките с недвижима собственост, са необходими редица документи. Често се получава така, че след изработка на един фалшификат, измамниците могат да се сдобият с останалите реквизити по напълно редовен начин. Едно фалшифицирано пълномощно може да направи чудеса, в негативния смисъл, същото може да се постигне и с фалшифицирано удостоверение за наследство”, разкрива началникът на “Икономическа полиция”.
Използването на фалшиво пълномощно е един от най-старите начини за извършване на имотна измама, като в 90% от случаите щетата е непоправима. Методът е толкова популярен днес, колкото и преди 10 г., което е показателно за липсата на достатъчно адекватни законодателни мерки, които да ограничат използването му. На практика по-голямата част от измамите със земеделски земи в региона през последните години са извършвани чрез него.
За целта измамниците трябва да се сдобият с личните данни на жертвата и нейния подпис. Това може да стане с достъп до реално попълнени и използвани документи, като в случая в Свищов е използвано друго пълномощно, дадено на фирма за обработка на земята. Ако собственикът на земята е собственик или управител на дружество, работата на измамниците става още по-проста – необходимо е единствено да използват един от публичните регистри в интернет. Тъй като пълномощното трябва да бъде нотариално заверено, престъпниците имат две възможности – да фалшифицират печат на нотариус или да изработят фалшива лична карта с вече придобитите лични данни. Тъй като през последните години всички нотариуси получиха достъп до системата ЕСГРАОН и базите данни на МВР, а от друга страна пълномощните се завеждат в единен регистър, възможността за фалшива нотариална заверка бе силно ограничена.
Изработката на неистинска лична карта обаче далеч не е толкова голямо препятствие. В подземния свят има групи, които се занимават само с такава дейност и срещу неособено голяма сума могат да осигурят фалшификат на всякакъв личен документ. Остава да се намери лице, което външно да отговаря на възрастта на истинския собственик, което заедно с измамника да отиде при нотариус, за да се получи напълно валидна заверка. Самите нотариуси обаче са далеч по-бдителни днес, а и разполагат с по-широк набор от средства, за да разберат кога насреща си имат измамници.
По данни на Нотариалната камара, през 2012 г. са пресечени над 3000 опита за имотни измами в страната – при опити за заверка на пълномощни или по-късно при самото изповядване на сделката. Оказва се, че това ново препятствие също може да бъде заобиколено, тъй като има и други хора, които имат правомощия да правят такава заверка – консулите и кметските наместници. Заверката върху пълномощното, използвано за измамата в Алеково, бе направена от кметския наместник на стражишкото село Мирово Стефан Колев. При друга измама със земеделски земи, разкрита миналата година, измамници бяха използвали пълномощни, заверени от кмета на Горски Горен Тръмбеш, за да се разпоредят с 60 декара лозови масиви край селото. Подобни примери има много.
“Кметовете и наместниците имат открай време тези правомощия, като идеята за това е съвсем благородна. За един 90-годишен дядо е трудно да се придвижи до общинския център, за да отиде при нотариус. Лично аз си мисля, дали вредоносният резултат от тези изповядвания не надминава ползата от тях и дали не би било добре по някакъв начин те да се ограничат”, коментира инсп. Вълканов. “Аз съм на мнение, че тази практика с пълномощните трябва изобщо да се прекрати при изповядване на сделките. В крайна сметка, когато искаш да се разпоредиш с твоя недвижима собственост, която струва толкова много пари, е нормално да си направиш усилието да отидеш при нотариус”, категоричен е Садъков.
Криминалистите твърдят, че всеки, който притежава земя или жилище, е потенциална жертва, но през последната година на мушката на измамниците са се оказали най-вече чужденци. “Много от тях закупиха имоти при бума с търговията на недвижимо имущество. Впоследствие голяма част от тези хора се върнаха в родните си страни и не са в състояние да упражняват постоянен контрол върху притежаваните от тях имоти тук. Това ги превърна в подходяща цел за измамниците”, коментира Садъков.
“Икономическа полиция” е попадала на невероятно звучащи схеми. Тъй като по старото законодателство чужденците нямаха право да закупуват земи като физически лица, много от тях са регистрирали фирми с цел да закупят чрез нея имоти. Сдобиват се с няколко имота и ги вкарват в търговския баланс на дружеството. Това автоматично вкарва в Търговския регистър целия набор от лични данни на дадения чужденец, заедно с подписа му, положен под сканираните документи на фирмата. Когато впоследствие собственикът се върне в своята държава за месеци или дори години, за измамниците става лесно да извадят данните му от регистъра и да “уредят” прехвърляне на дружеството на друг – най-често “бушони” в схемите за ДДС. След като фирмата на чужденеца смени собственика си, се продават всички имоти, заведени като актив в нея. “Най-наглото е, че дори му прехвърлят фирмата обратно. И когато се върне в България, се чуди и как така имотите му са изчезнали. Ако не погледне историята на дружеството в регистъра, изобщо няма и как да разбере какво е станало”, обяснява Садъков.
Чужденците често стават жертви и при използването на посредници, които оторизират с права да закупуват земи в България на тяхно име. Много често тези посредници са дори техни сънародници.
От м.г. Агенцията по вписвания, съвместно с широк кръг институции и организации, създаде сайт специално за чуждите граждани, на който те могат да се запознаят с редица въпроси, касаещи закупуването и разпореждането с имоти в България. Внимание в него е отделено и на различните типове имотни измами. Той е на адрес www.property-in-bulgaria.bg.
По отношение на българските граждани, от полицията съветват всички, които искат да извършват търговия с имоти, да бъдат особено бдителни. Да избягват използването на пълномощни и при възможност да контролират лично сделките си. При използването на посредници, да отделят време, за да проучат внимателно фирмата – дали се ползва с добро име, свързва ли се с разкрити случаи на измами, има ли собствен уебсаит и дали се поддържа. Да се стараят по всякакъв начин да опазят личните си данни, тъй като много от измамите всъщност не са дело на “имотната мафия”, а на техни собствени злонамерени роднини. Внимателно да следят на какви документи полагат подписа си, тъй като може да се окаже, че покрай набързо разписана папка с документация са положили сигнатурата си и върху пълномощно, след което нито полиция, нито съд са в състояние да им върнат земите.
Пламен КАРАИВАНОВ, сн. авторът
